서울 강북 창동과 용산, 마곡급 천지개벽 기대되는 도시 재탄생
수도권 집중 문제와 공간 민주주의의 도전
도시계획 전문가 김승겸 카이스트 문술미래전략대학원 교수는 조선일보 경제부 유튜브 채널 부스타를 통해 수도권 주거 문제와 대한민국 제2의 중심지 개발 필요성을 강조했다. 하버드대에서 도시계획학 석사와 박사를 취득한 김 교수는 20년간 세계 200개 도시를 분석하며 성공과 실패의 요인을 연구했다. 현재 카이스트와 뉴욕대학교에서 교수로 재임 중이며, 최근 도시의 미래라는 책을 출간해 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시했다. 그는 수도권 집중 현상이 주거 빈부격차를 심화시키고, 공간 민주주의를 저해한다고 지적했다. 공공주택 정책은 영구임대주택과 보금자리주택 등 다양한 형태로 시행됐지만, 잘못된 입지 선정과 공급 방식으로 문제를 해결하지 못했다. 김 교수는 서울 외곽 위주의 주택 공급이 늘었으나, 직장과 병원 등 필수 시설은 여전히 서울에 집중돼 있다고 분석했다. 이로 인해 출퇴근 시간이 길어지고 삶의 질이 저하되는 악순환이 반복되고 있다.
공공임대주택과 민간주택의 혼합 배치도 문제로 지적됐다. 행정 절차의 복잡성에도 불구하고, 초기 설계부터 임대와 분양을 완전히 통합해야 사회적 비용을 줄일 수 있다고 김 교수는 주장했다. 현재 한국에서는 임대와 분양 아파트를 혼합 배치하지만, 임대주택 전용 동을 따로 두거나 외관을 달리해 차별화하는 관행이 남아있다. 그는 소규모로 분산 배치된 임대주택과 필수 시설이 공간 민주주의를 실현하는 핵심이라고 강조했다. 이는 서울 강북 창동 개발 계획과 용산 국제 업무 지구 프로젝트에서도 중요한 원칙으로 적용될 가능성이 크다.
대단지 아파트 중심 개발의 한계
김 교수는 대단지 아파트 위주의 도시 개발이 지속 가능한 도시 기능을 저해한다고 비판했다. 중국의 캉바시 지구나 정저우 뉴 디스트릭트와 같은 유령도시 사례를 언급하며, 한국도 비슷한 문제를 겪을 수 있다고 경고했다. 신축 아파트와 교통 인프라만으로는 도시가 활력을 얻기 어렵다. 예를 들어, 세종시와 원주혁신도시는 주말에 인적이 드물며, 공무원들이 서울과 세종시를 오가며 비효율적인 시간을 보내고 있다. 김 교수는 세종시가 행정 중심지로 제 기능을 하려면 국회와 대통령실의 완전한 이전이 필요하다고 제안했다. 이는 서울 강북 창동 디지털 바이오시티와 같은 지역 개발에서도 교통과 기능적 연계성을 강화해야 한다는 점을 시사한다.
도시가 제 기능을 하려면 사람들이 자발적으로 모이는 환경을 조성해야 한다. 김 교수는 제2의 서울이나 강남을 만드는 대신, 각 도시의 고유한 특색을 살려야 한다고 강조했다. 부산은 항만과 영화 산업, 전남은 예술과 생태를 결합한 지역적 정체성을 통해 차별화된 발전이 가능하다. 서울 강북 창동의 경우, 디지털 바이오와 K팝 공연장 등 문화적 요소를 결합해 새로운 중심지로 자리 잡을 잠재력을 가지고 있다.
서울 강북 창동 디지털 바이오시티의 미래
서울 강북 창동은 디지털 바이오시티로 재탄생하며 마곡과 같은 대규모 변화를 기대하고 있다. 서울시 도봉구 창동 일대 약 24.7만㎡ 규모의 부지에 디지털 바이오 연구개발 클러스터와 K팝 공연장이 조성될 예정이다. 이 프로젝트는 강북 지역의 균형 발전을 목표로 하며, 약 1만 명의 연구 인력을 유치해 5.8조 원의 생산 유발 효과와 8.6만 명의 고용 창출을 기대한다. 주요 일정은 다음과 같다:
| 단계 | 시기 | 내용 |
|---|---|---|
| 진접차량기지 준공 | 2026년 2월 | 2024년 6월 기준 69% 완공 |
| 창동차량기지 철거 | 2027년 6월 | 개발 부지 확보 |
| 토지 보상 및 도시 개발 | 2027년 6월 | 개발 본격화 |
| 토지 형성 및 공급 | 2028년 4월 | 기업 유치 기반 마련 |
| 건축 허가 및 시공 | 2028년 5월 ~ 2032년 5월 | 클러스터 및 시설 완공 |
기업 유치도 활발히 진행 중이다. 카카오, 한화, 신세계, 롯데, 동아제약, 셀트리온 등 81개사가 참여 의사를 밝혔으며, 서울시는 토지 공급과 장기 임대, 화이트사이트 제공 등 파격적인 지원책을 마련했다. 창동 디지털 바이오시티는 연구와 산업뿐 아니라 K팝 공연장과 같은 문화 시설을 통해 지역 주민과 방문객 모두에게 매력적인 공간으로 거듭날 전망이다. 이는 마곡의 주거와 상업, 산업 융합 모델을 벤치마킹하되, 강북 지역 특유의 정체성을 강화하는 방향으로 설계되고 있다.
용산 국제 업무 지구의 재탄생
용산은 서울의 중심지로서 국제 업무 지구로 탈바꿈하며 글로벌 비즈니스 허브로 도약할 준비를 하고 있다. 약 50만㎡ 규모의 용산 정비창 부지를 중심으로, 100층 건물과 하늘길, 문화 복합 시설이 포함된 대규모 프로젝트가 추진되고 있다. 개발 구역은 다음과 같이 구성된다:
| 구역명 | 면적(㎡) | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 국제 업무 구역 | 88,557 | 100층 건물, A급 사무실, 호텔, 대중교통 중심 시설, 관람 및 오락 시설 |
| 업무 복합 구역 | 104,905 | 45층 사무 건물, 하늘길 연결 |
| 업무 지원 구역 | 95,239 | 주거, 교육, 문화 시설 |
이 프로젝트는 뉴욕 허드슨 야드보다 4.4배 큰 규모로, 2025년 하반기 기반 시설 착공을 시작으로 2030년대 초반 입주가 목표다. 특히 서울 아트 밴드와 같은 문화 시설은 콘서트 홀과 미술관, 복합 도서관으로 구성되며, 녹지 공간 확장을 통해 환경적 지속 가능성을 강조한다. 용산 국제 업무 지구는 서울의 교통과 경제 중심지로서 기존의 강남을 넘어서는 새로운 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 크다.
소규모 분산 개발의 필요성
김승겸 교수는 대규모 개발의 시대가 끝났다고 단언했다. 1970년대 서울처럼 자원을 집중해 대규모 도시를 만드는 방식은 더 이상 현실적이지 않다. 지방 도시들이 균형 발전을 이루려면, 소규모로 분산된 개발 플랫폼이 필요하다. 이는 창동과 용산 개발에서도 적용 가능한 원칙이다. 창동은 디지털 바이오와 문화 시설을 중심으로 소규모 클러스터를 형성하며, 용산은 국제 업무 지구와 문화 공간을 융합해 지역적 특색을 강화한다. 이러한 접근은 지역 주민의 삶의 질을 높이고, 도시의 지속 가능한 성장을 보장하는 핵심 전략이다.
서울 강북 창동과 용산의 미래 전망
창동과 용산의 개발은 서울의 북부와 중심부를 동시에 변화시키며, 마곡과 같은 천지개벽 수준의 재탄생을 예고한다. 창동은 디지털 바이오 산업과 K팝 문화로 강북 지역의 새로운 성장 엔진이 될 것이며, 용산은 국제 업무 지구와 문화 시설로 글로벌 도시로서의 위상을 강화할 것이다. 두 지역 모두 지역적 특색을 살리면서도 서울의 균형 발전을 촉진하는 모델로 주목받고 있다. 앞으로 10년 안에 이들 지역이 서울의 새로운 랜드마크로 자리 잡을지, 그 결과는 지속적인 계획 실행과 시장 반응에 달려 있다.
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